El complejo de almacenes de la ciudad de Nueva York de $ 500 millones se avecina

May 19, 2023

El Bronx Logistics Center de $500 millones está ubicado en 14.2 acres, uno de los sitios de proyectos más grandes de la ciudad de Nueva York. Foto cortesía de ARCO Design/Build Industrial

Uno de los sitios de proyectos más grandes de la ciudad de Nueva York, los 14.2 acres en los que el Bronx Logistics Center de $500 millones está a punto de completarse, comenzó principalmente como un rompecabezas tridimensional. Los líderes del proyecto tuvieron que reconstruir cuánto terreno podrían adquirir, luego negociar cuándo podrían ocuparlo y finalmente evaluar las iteraciones de diseño para varios diseños de sitios potenciales antes incluso de comenzar la construcción.

La flexibilidad necesaria solo para comenzar la construcción se convirtió en un tema definitorio que se ha mantenido en todas las fases del proyecto, y será una característica principal comercializada para los posibles inquilinos del almacén de dos niveles de 585,000 pies cuadrados en el límite de Mott Haven en el sur del Bronx. y secciones Melrose, a minutos de Manhattan.

El almacén incluirá estaciones de carga de vehículos eléctricos para el 25 % de todos los lugares de estacionamiento y una matriz de paneles solares en la azotea de 3 MW. También cuenta con un sistema de aparamenta expandible de 7000 amperios y tecnología de seguridad humana de gran calibre. Representación cortesía de ARCO Design/Build Industrial

La instalación de última generación, cuya finalización está prevista para el tercer trimestre, podrá albergar a uno o dos inquilinos grandes o varios más pequeños, al tiempo que ofrece las mismas comodidades, acceso y tecnología que los usuarios pueden obtener en un nuevo almacén. en el centro de Nueva Jersey, dice Ryan Nelson, director gerente de Turnbridge Equities, el desarrollador principal del proyecto.

Muchas de esas características son el resultado de los esfuerzos que comenzaron en 2018 para asegurar un sitio en la ciudad adecuado para almacenes modernos, dice. "Era un conjunto de cinco propiedades. Empezamos con la más grande".

Ese sitio inicial de 8 acres, propiedad y ocupado principalmente por una operación de reciclaje de concreto, también tenía otros dos inquilinos con siete años restantes en sus contratos de arrendamiento, por lo que los desarrolladores tuvieron que negociar compras antes de llegar a la siguiente pieza del rompecabezas, dice. Ese primer trato provocó el siguiente, ya que un inquilino era dueño de una propiedad adyacente, agrega.

La instalación de dos niveles y 585,000 pies cuadrados está ubicada en el límite de las secciones Mott Haven y Melrose del sur del Bronx, a minutos de Manhattan. Representación cortesía de ARCO Design/Build Industrial

"Pudimos estructurar algo donde, además de comprar su contrato de arrendamiento, también compramos su propiedad", dice Nelson. "Seguimos adelante, propiedad por propiedad".

En ese momento, Turnbridge y el co-desarrollador principal Dune Real Estate Partners habían contratado a ARCO Design/Build Industrial como arquitecto y contratista y comenzaron a diseñar cada combinación.

"Como buscábamos agregar una propiedad, haríamos un nuevo diseño", dice. "Si solo obtenemos esto, ¿cómo se presenta el sitio?"

La quinta propiedad desbloqueó el mayor tamaño y flexibilidad, dice Nelson. El sitio en East 149th Street tiene una pendiente de 30 pies, lo que le permite al equipo agregar una entrada a nivel donde los camiones pueden salir de Bruckner Expressway y rodar directamente a los muelles de carga del segundo piso.

Eso significa que cada piso puede tener sus propias entradas al sitio y acceso al edificio, agrega. "Ese último sitio tenía una gran importancia estratégica para nosotros".

El proceso de mapeo de diseño de meses de duración eventualmente llevó a un resultado óptimo, dice Alex Edgar, vicepresidente de ARCO.

"Se unió un poco a la perfección", dice. "Turnbridge hizo un muy buen trabajo al no permitir que la gente dijera que no, pensando fuera de la caja y creando tratos bastante complejos".

ARCO Design/Build Industrial, el arquitecto y contratista del proyecto, trazó combinaciones de posibles configuraciones de diseño a medida que los desarrolladores adquirían el sitio del proyecto parcela por parcela. Fotografía cortesía de ARCO Design/Build Industrial

La ubicación del nuevo centro es una característica distintiva: a cinco minutos de Manhattan y ubicado cerca de cuatro autopistas interestatales, el East River lleno de barcazas, una estación ferroviaria de carga activa y varias paradas de metro.

Otro elemento principal es una rareza para los almacenes urbanos: una gran cantidad de estacionamiento para empleados y clientes y espacio para almacenamiento de vehículos, con 730,000 pies cuadrados para automóviles, camiones y remolques. Eso incluye 170 000 pies cuadrados de estacionamiento en la azotea, 300 000 pies cuadrados en una estructura adyacente y espacios a nivel que crean 1500 puestos de remolque en general. "Es otra forma de abordar lo que un inquilino que viene a la ciudad de Nueva York normalmente no puede obtener", dice Nelson.

La instalación tendrá otras comodidades modernas, que incluyen estaciones de carga de vehículos eléctricos para una cuarta parte de todos los lugares de estacionamiento y una matriz de paneles solares en la azotea de 3-MW. También cuenta con un sistema de aparamenta expandible de 7,000 amperios y sistemas de seguridad de vida de alto calibre, dice Edgar.

El edificio puede albergar una gama de posibles inquilinos, incluido el espacio de inventario de comercio electrónico y minorista estándar, operaciones de logística de entrega, estudios de sonido de entretenimiento e incluso empresas de almacenamiento en frío, que complementarían las necesidades del cercano Hunts Point, el centro mayorista de alimentos frescos de la ciudad. "Tratamos de apelar a la sección transversal más grande", dijo Nelson. "Es el diseño más vanguardista que puede tener para la logística en la actualidad". Los desarrolladores no revelaron los nombres de los inquilinos o prospectos firmados.

El diseño estructural de la propiedad también coincide con las expectativas de los almacenes modernos: con techos de 32 pies de altura, columnas anchas y una capacidad de carga de 500 libras por pie cuadrado en ambos pisos, dice Edgar.

La construcción ha avanzado con pocas interrupciones desde la inauguración de 2021, lo que resultó en la finalización de los cimientos a principios del año pasado, la construcción de acero comenzó a fines de la primavera y terminó a fines del verano y el cerramiento de paredes prefabricadas en el otoño, dice Edgar. El trabajo en la estructura del garaje prefabricado comenzó el mes pasado, y el equipo también instaló el equipo MEP y la fachada del almacén. Los acondicionamientos de los inquilinos están programados para comenzar en unos pocos meses, dice.

Un mercado de arrendamiento restringido con solo un 3 % de vacantes a nivel nacional, y los continuos vientos de cola del arrendamiento del auge del comercio electrónico y un cambio a las cadenas de suministro nacionales, podrían traducirse en trabajo de inquilino inmediato, dice Nelson.

"Todavía no hemos visto una caída en la demanda de inquilinos", dice. "Hay tan poco espacio disponible".

Los estudios de ingeniería de valor y costo-beneficio llevaron al equipo a seleccionar una estructura de acero para el depósito principal, premoldeado para las paredes y la estructura de estacionamiento adyacente y concreto vaciado en el lugar para las losas y el techo del primer y segundo piso. Foto cortesía de ARCO Design /Construir Industrial

Si bien ha habido algunos contratiempos en la construcción, el equipo encontró obstáculos desde el principio para garantizar que la instalación tuviera cimientos estables, dice Edgar. "Cuando construyes un edificio pesado de 100 pies de altura, lo primero que querrás ver es lo que hay debajo de ese suelo y ¿puede sostener [la estructura]?" él dice.

Después de demoler las estructuras existentes, el equipo realizó perforaciones de prueba y estudios geotécnicos, y descubrió que solo una parte del sitio se asentaba sobre un lecho rocoso o tenía suelos compactados con el tiempo, dice Edgar. La mayor parte de la huella estaba en suelo blando y relleno, lo que requirió la instalación de un sistema de inclusión rígido para mejorar el suelo, dice.

Ese sistema implicó perforar de 50 a 70 pies de profundidad e inyectar una lechada de piedra y concreto en el suelo para crear pilares de cimentación para sostener la losa de la planta baja, dice Edgar. El equipo vertió 5847 pilares de piedra y agregados en total.

Una vez que los cimientos estuvieron en su lugar, la ingeniería de valor y los estudios de costo-beneficio llevaron al equipo a seleccionar una estructura de acero para el almacén principal, prefabricados para las paredes y la estructura de estacionamiento adyacente y concreto colado en el lugar para las losas del primer y segundo piso y techo, según Edgar.

"Tomamos una serie de conceptos y los combinamos para asegurarnos de que fuéramos lo más económicos posible manteniendo la funcionalidad", dice. "No es frecuente que tenga los tres elementos en un proyecto [de almacén]".

Si bien su proximidad es un beneficio, el ferrocarril que bordea el sitio también trajo complejidad, requiriendo aprobaciones de las líneas ferroviarias Amtrak y CSX para detallar dónde se ubicarían las grúas y el radio de giro de cada una, dice Nelson.

Un ferrocarril que bordeaba el sitio creaba cierta complejidad, ya que requería aprobaciones de Amtrak y CSX sobre dónde se podían colocar las grúas y cuál podía ser el radio de giro de cada grúa. Fotografía cortesía de ARCO Design/Build Industrial

El énfasis en acomodar diferentes números o tipos de inquilinos también requería un diseño con un diseño de columna versátil y una placa de piso flexible, dice Nelson.

Un objetivo principal era asegurar que el segundo piso fuera tan funcional como la planta baja, dice Edgar.

"Mantuvimos las mismas alturas libres y nos aseguramos de tener un estacionamiento para camiones en el segundo piso", dice. "También nos aseguramos de que tuvieran puntos de entrada a las oficinas, la misma cuadrícula de columnas y que el segundo piso tuviera la misma capacidad de carga estructural que el primer piso".

El diseño también permite espacios independientes en cada piso, dice Nelson. "Si el piso inferior fuera una gran empresa de transporte y logística, no querríamos que el piso superior se preocupara por quedarse atrapado detrás de sus camiones y entrar y salir", dice. "Son realmente dos almacenes apilados uno encima del otro".

Tom Stabile ha trabajado como reportero y editor en revistas, periódicos y publicaciones comerciales en la ciudad de Nueva York, Washington, DC y Santo Domingo, República Dominicana, cubriendo negocios y finanzas, educación, asuntos públicos, justicia penal y artes.