KUOW

Oct 30, 2023

La Ciudad de Seattle anunció a los ganadores esta semana en su competencia de conversión de oficina a residencia.

El centro tiene demasiado espacio para oficinas y pocas viviendas.

Pero no es fácil convertir viejas oficinas en edificios de apartamentos. Las restricciones prácticas y financieras significan que, al menos en Seattle, tales proyectos rara vez se concretan.

Y así, el alcalde Bruce Harrell invitó a equipos de arquitectos y propietarios de edificios a presentar propuestas junto con consejos sobre lo que la ciudad debería cambiar para que esas propuestas avancen.

Los proyectos presentados iban desde edificios de oficinas históricos, incluida la Torre Smith, hasta edificios de oficinas de acero y vidrio muy sencillos de la década de 1960.

El primer lugar fue para Mutual Life Building, una estructura de oficinas encargada por Henry Yesler (propietario del primer molino de Seattle, de quien se nombra Yesler Avenue), aunque no vivió para verlo terminado.

Si Yesler estuviera vivo hoy, probablemente encontraría la vida dentro de su edificio un poco decepcionante.

"Recorrimos el edificio con la gente de arrendamiento y estaba prácticamente vacío", dijo Rob Humble de Hybrid Architecture, parte del equipo del proyecto. "No están recibiendo ningún ingreso, por así decirlo, de este edificio en este momento. Y fueron muy receptivos a la idea de convertirlo en vivienda".

El equipo de diseño propuso convertir los pisos de oficinas del edificio en viviendas asequibles para las personas que están en transición para salir de la falta de vivienda. Se apoyaron en un arquetipo histórico, eliminado durante mucho tiempo por muchas ciudades, conocido como "hoteles de ocupación de una sola habitación".

En el edificio Mutual Life renovado, los residentes vivirían en habitaciones individuales y compartirían servicios como baños y cocinas.

La estrategia también ayuda a abordar uno de los principales desafíos de convertir viejos edificios de oficinas en apartamentos: le brinda una manera de usar el espacio interior oscuro en el centro del piso, que está demasiado lejos de la pared de la ventana para la mayoría de los espacios habitables.

En este caso, allí se sitúan los espacios comunes, en grandes estancias con una ventana al fondo.

Otra ventaja de esta estrategia es que es fácil volver a convertirlas en oficinas más adelante, si el mercado cambia. Esto se debe a que el propietario no tendrá baños y tuberías nuevos dispersos por el piso de cada apartamento: los baños se consolidan en algunos lugares en cada piso, a diferencia de los baños en una oficina. Esto era importante para Humble, porque ¿quién sabe adónde irá el mercado inmobiliario?

"Pensamos en estos edificios como estáticos en el tiempo", dijo Humble. "Pero este edificio fue construido en 1895 como un edificio de dos pisos. Le agregaron cinco pisos en 1916. Lo convirtieron en vivienda en la década de 1960. Hicieron una remodelación sustancial, [convirtiéndolo] nuevamente en oficina en la década de 1980 Así que estos edificios realmente tienen un ciclo de vida muy cíclico".

Y así, agregó Humble, su rediseño debería permitir "el desmontaje y la adaptabilidad, de modo que en el futuro, pueda reconfigurarse para algún otro uso, si es necesario".

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El segundo lugar fue para unos almacenes históricos que han sido edificios de oficinas durante un tiempo. Estos están cerca del paseo marítimo y solían estar a la sombra ruidosa del viaducto Alaskan Way antes de que se derrumbara.

En este proyecto, el estudio de arquitectura Miller Hull ofreció otra forma de abordar el problema de los interiores oscuros de los grandes edificios. Echaron un vistazo a la estructura detrás de la fachada de concreto del almacén: había una cuadrícula de columnas y vigas de madera maciza que sostenían los pisos. Encontrará hermosas maderas antiguas en muchos de los edificios de almacenamiento históricos de Seattle. Y dentro de esa cuadrícula de vigas macizas, comenzaron a tallar parte del espacio interior en el centro y así iluminar el centro del edificio.

"Es un requisito legal tener ventanas operables en los dormitorios", dijo Claire Rennhack de Miller Hull, "pero llegamos a este proyecto desde un punto de vista humano en el que sentimos que era importante proporcionar luz y aire, conexión social y usos de servicios y zonas verdes". acceso espacial en un entorno urbano a todos los usuarios de este edificio, ya sea que tuviera una unidad perimetral o que estuviera en el centro del edificio”.

Históricamente, muchos edificios residenciales y de oficinas más grandes tenían la forma de las letras del alfabeto, vistos desde arriba: A, B, E, U, P y R. Lo que notará sobre estas formas de letras es que incluyen agujeros. Traducido a forma arquitectónica, estos agujeros permitían que la luz y el aire penetraran en el interior profundo de los edificios en la época anterior al aire acondicionado y la luz artificial de bajo costo. Muchos de esos edificios históricos llenaron esos huecos con ascensores o escaleras con el tiempo.

En este caso, el edificio estaría resucitando esa vieja técnica de llevar luz a las entrañas de un almacén que nunca antes vio tanta luz.

Esta no es una vivienda para personas que salen de la falta de vivienda: es en parte vivienda a precio de mercado, lo que en estos días significa vivienda de alto nivel, y en parte en el extremo superior de la vivienda asequible, que algunas personas llaman "vivienda para trabajadores".

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El tercer lugar fue para un edificio posterior a la Segunda Guerra Mundial de aspecto bastante anodino. Gensler & Associates, la firma de arquitectura, no compartió la dirección: el propietario no quería asustar a los actuales inquilinos de la oficina. Pero es una caja de vidrio y acero relativamente estrecha. Debido a que es angosto, no tiene los mismos problemas de ancho de piso que tuvieron algunos de los otros edificios.

Gensler es una gran empresa y desarrollaron una herramienta que califica los edificios según la facilidad con la que se pueden convertir para uso residencial. Este edificio anodino obtuvo un 87 en esa herramienta (es decir, una B+). Pero reutilizar el edificio en lugar de derribarlo ahorraría casi 10 millones de libras de carbono.

Un miembro del jurado dijo que este equipo de diseño ganó el tercer lugar porque demostraron cómo, al convertirlo en condominios, podían darse el lujo de agregar nuevos espacios comerciales al nivel de la calle, animando lo que actualmente es un paisaje urbano de aspecto muy muerto.

Una de las principales barreras prácticas que impiden que estas propuestas avancen es que cuando cambia la forma en que se usa un edificio, una vez que ha cambiado las cosas lo suficiente, el departamento de construcción considera esas "alteraciones sustanciales". Y cuando alcanza ese umbral, tiene que actualizar el edificio a los códigos sísmicos actuales, códigos de energía, y tiene que cumplir con los requisitos de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades.

Entonces, en casi todos los casos, los diseñadores pidieron algún alivio de estos estándares modernos.

Los arquitectos dijeron que, en términos de códigos sísmicos, no se trata de eliminar los estándares por completo, pero en el caso de edificios que ya se actualizaron hace unos años, ¿por qué no es suficiente?

Rico Quirindongo, director de la Oficina de Planificación y Desarrollo Comunitario, desconfiaba de ese enfoque.

"Estás en un territorio peligroso allí", dijo.

Pero cuando se trata de estándares de códigos de energía modernos, Quirindongo dijo que los arquitectos podrían encontrar más margen de maniobra, especialmente cuando la reutilización de un edificio en realidad reduce las emisiones de carbono a largo plazo.

Puede sentirse tentado a pensar que reutilizar un edificio antiguo es más barato. De hecho, a menudo es más barato derribar el edificio viejo y reconstruir uno nuevo desde cero.

Muchos de estos proyectos pidieron varias exenciones de impuestos para hacer que estos proyectos fueran rentables financieramente. Esta es una zona donde la ciudad tiene mucha discreción.

A principios de este año, KUOW informó sobre cómo este tipo de conversión de oficina a residencial ya está ocurriendo en Tacoma. Los proyectos se están elaborando porque el mercado de espacios de oficinas está aún más deprimido, pero también hay menos tarifas para los desarrolladores en esas áreas. En conjunto, el umbral en el que los desarrolladores pueden ganar suficiente dinero para justificar el proyecto es más bajo en Tacoma.

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Pero en Seattle, los desarrolladores dicen que necesitan exenciones de impuestos para que funcione. La prevalencia de conversiones de oficina a residencial en Tacoma en comparación con Seattle respalda esta afirmación.

Aunque algunos de estos proyectos contenían viviendas asequibles, eso requiere un mayor nivel de subsidio de la ciudad. Muchos equipos de proyecto pensaron que obtendrían suficientes descansos de la ciudad para sobrevivir económicamente, y por esa razón muchos de ellos asumieron viviendas a precio de mercado.

Es cierto que Seattle necesita más viviendas en todos los niveles de ingresos. La escasez de viviendas en cualquier nivel de ingresos hace que los precios suban para todos.

El alcalde Bruce Harrell prometió seguir hablando con estos equipos de diseño. Quirindongo, el jefe de la Oficina de Planificación de la ciudad, sugirió que Seattle no está lista para hacer cambios generales en las reglas de zonificación o códigos de construcción para permitir que todos los proyectos posibles avancen. Pero los líderes de la ciudad están interesados ​​en estos proyectos y decidirán caso por caso cuánto tiene sentido relajar las reglas para que puedan suceder.

Al menos dos presentaciones de proyectos no incluyeron edificios reales. Schemata Workshop usó su presentación para demostrar la importancia de otras comodidades, como espacios verdes, supermercados, escuelas, arte y cultura. La arquitecta Grace Kim sugirió que los edificios de oficinas infrautilizados también podrían convertirse para estos usos.

Graphite Design Group usó su presentación para mostrar cómo los edificios podrían aprovechar los componentes estructurales existentes, pero aún así salir de la forma de caja rectangular de vidrio y acero asociada con las torres de oficinas de mediados de siglo.

El ritmo de "Growing Pains" de Joshua se encuentra en el nexo de la vivienda, el transporte, la planificación urbana y la economía. Ha realizado reportajes profundos sobre Amazon y la escasez de viviendas en nuestra región. Entrevista a personas que han encontrado lugares asequibles para vivir tolerando largos viajes al trabajo, inundaciones de ríos u otros peligros. Le pregunta a la gente qué quiere del trabajo y cómo eso está cambiando. Explora las "calles principales" del vecindario donde los residentes y las empresas se unen para formar una comunidad.

Sarah se unió a KUOW en 2019 como productora sénior en The Record. Ahora supervisa el nuevo programa de mediodía de KUOW, Soundside. Antes de trabajar en KUOW, Sarah fue productora principal en la productora de podcasts de Seattle, Larj Media, y artista docente en Path with Art.

Libby Denkmann se unió a KUOW en diciembre de 2021 como presentadora del programa de mediodía Soundside. Nativa del noroeste del Pacífico, creció en Redmond, se graduó de la Universidad de Washington y cubrió las noticias locales como productora y reportera de KIRO Radio.